第三季度以来 房地产行业投资意愿一直处于萎靡状态

核心结论

1、整体表现：上榜房企均值达667.21亿元，16家房企新增土地货值超千亿

2、门槛：头尾两端房企保持上升，中间房企下降

3、企业：头部房企投资力度上升，但拿地规模较为有限

4、权益金额基本持平，货值比例有所上升

5、市场：市场：9月拿地总额同比下降26%、环比上升189%;房企布局更加聚焦一、二线城市，溢价率走低

导语

第三季度以来，房地产行业投资意愿一直处于萎靡状态。9月，二轮集中供地成交遇冷，实际流拍率超30%。50家典型房企9月拿地总额同比显著下降。不过头部房企保持稳定的投资节奏，但规模相对有限。

01整体表现：上榜房企均值达667.21亿元

16家房企新增土地货值超千亿

2021年1-9月中国房地产企业新增土地货值TOP100显示，有16家房企的新增土地货值超过千亿元。

碧桂园凭借3853.5亿元摘得第1，其后分别是保利发展3605.6亿元、万科3282.1亿元。此外，华润置地、绿城中国、中海地产、招商蛇口、融创中国、中国铁建、金地集团、越秀地产、卓越集团、新城控股、龙湖集团、建发房产、滨江集团入围TOP16，新增货值分别为3137.4亿元、2544亿元、2496.4亿元、2205.2亿元、2050.9亿元、1755.45亿元、1474.15亿元、1385.95亿元、1358.4亿元、1325.5亿元、1232.9亿元、1000.9亿元。

上榜房企的均值达667.21亿元，仅有26家房企超过均值，较1-8月减少2家。

领先指数重点观察了去年同期与今年同期榜单后发现，世茂、蓝光发展、奥园集团等跌出百强榜单。

02门槛：头尾两端房企保持上升，中间房企下降

截至9月底，16家房企的新增土地货值超过1000亿元，其货值总占比达百强的50.22%，累计环比下降1.67个百分点，较去年同期减少7家，超千亿货值房企总土储下降25%，环比1-8月回落5.34个百分点;

有20家房企的新增土地货值在500~1000亿元，货值占比为百强的20.92%，累计环比上涨2.16个百分点;

有29家房企的新增土地货值在300~500亿元，占百强的16.64%，累计环比上涨1.222.95个百分点。总结来看，TOP100中65家房企新增土地货值超过300亿元，与去年同期持平。

上榜房企的TOP系门槛普遍下降。其中，TOP3房企的门槛为3282.1亿元，同比上涨,23%;TOP10房企的门槛为1743.25亿元，同比下降10.8%;TOP30房企的门槛为609.1亿元，同比下降16.45%;TOP50房企的门槛为383.15亿元，同比下降6.8%，TOP100房企的门槛为185.6亿元，同比上涨24.9%。

03头部房企投资力度上升，但拿地规模也较为有限

22城第二轮集中供地9月集中开拍，受此影响，部分房企投资意愿加强。

本月10家典型房企新增土储总建面为1143万平方米，新增土地成交价格1075亿元量价齐升，但是相比2020年月均投资规模，9月拿地规模仍然十分有限，平均楼板价7261元/平方米。

此外，基于本文上述门槛值变动分析，领先指数认为头部、尾部两端房企与中间房企投资有一定差异。头部房企资金充裕、融资能力较强，拿地节奏稳定。

从重点城市拿地金额TOP10房企来看，招商蛇口、卓越集团、华润置地、金地集团及保利发展均出现在3个以上1-9月重点城市房企拿地金额TOP10榜单中。

分区域具体来看，碧桂园拿地面积、拿地金额均领跑长三角，中海宏洋凭借234亿元进入长三角拿地金额前十。

在中西部地区，万科以239亿元拿地金额位列中西部拿地金额首位。而碧桂园在中西部拿地以1115万平方米居首位。此外，中国铁建、保利发展、融创中国等多个房企出现在中西部拿地面积、拿地金额前十榜单。

在大湾区，中海地产以404亿元拿地金额位列首位，而万科则以223万平方米拿地面积位列首位。

在京津冀区域，保利发展继续拓展京津冀土地资源，加大投资力度，拿地金额为141亿元，位列第一。而中国铁建以371万平方米拿地面积位列第一，此外其还入围中西部地区前十。碧桂园以82亿元拿地金额入围前十。

区域性龙头企业仍关注本区域纵深战略。比如，越秀地产、广州地铁、粤海控股等本土企业表现不俗，均入围前十。其中，越秀地产拿地金额为299亿元，拿地面积为211万平方米，在大湾区超过第一名中海地产。粤海控股102亿元竞得广州市白云区白云新城云港城地块，加强了对广州的布局。

04权益金额基本持平，货值比例有所上升

本期领先指数选取50家代表房企观察其权益货值比例，其中浦发集团、南通城建、中海宏洋为最高100%，深圳控股为最低48%。从金额来看，权益金额占比基本持平，为80%，合作拿地力度保持稳定。

具体来看，与去年同期相比，1-9月前30房企拿地权益金额占比均值同比均有所下降，31-50梯队企业拿地权益金额占比有所上升。

05市场：9月拿地总额同比下降26%、环比上升189%;布局更加聚焦一、二线城市，溢价率走低

据领先指数统计，2021年1-9月TOP100企业拿地总金额21456亿元，同比下降10个百分点，门槛值为54亿元，相较去年同期下降8亿元。招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为54%，与1-8月相比小幅下降。

从城市能级来看，受集中供地影响，一、二线线城市拿地面积占比上升，一线城市拿地面积占比上升0.5个百分点，二线城市拿地面积上升0.3个百分点。但整体溢价率走低。

从城市群来看，50家代表房企粤港澳和成渝城市群拿地面积占比均有所上升。长三角拿地金额3754亿元居于首位，而中西部拿地面积以3669万平方米仍居四大城市群首位。

从单个城市看，1-9月拿地面积TOP10城市为重庆、杭州、长沙、南京、广州、温州、天津、金华、苏州、佛山。与1-8月相比，天津入榜，且位于京津冀地区，颇受关注。温州、金华和佛山作为非集中供地城市入榜，土地市场亦颇受关注。

由于8月土地供给量下降，9月成都、广州、深圳等多城市集中推地，带动拿地金额走高，环比上升显著。2021年9月，50家代表房企拿地总额同比下降26%，环比上升189%。

值得一提的是，广州的白云区白云新城云港城地块成交总价最高，为102亿元，建筑规划面积51万平方米，成交楼面均价为20133元/平方米。

结语

综合来看，22城集中供地开启，但部分城市流拍、撤牌现象较多。

展望四季度，房地产金融监管仍严，房企应保持积极营销态度的同时兼顾部分政策和利润空间，把握市场机会，加速销售回款。同时，房企应持续打造有竞争力的产品，注重品牌形象。这对房企提出了不小的考验。

关键词： 房地产 投资 二轮集中供地