出台楼市“限跌令”是否限得了房价齐跌？

岳阳市日前出台楼市“限跌令”，规范房企无序降价行为，引发关注。中国证券报记者注意到，不少上市房企在半年报中透露，上半年销售目标完成率普遍不足50%。虽然下半年通常是房企加速去化的重要节点，但随着调控趋严，房企全年目标完成率仍存在较大变数。

规范降价行为

据媒体报道，岳阳市住房和城乡建设局日前下发《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》，明确岳阳市中心城区（包括岳阳楼区、岳阳经济技术开发区、南湖新区、城陵矶新港区）新建商品住房销售价格备案后，商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%，否则商品房网上签约备案系统提示无法签订商品房网上签约买卖合同。

对此，有开发商对中国证券报记者表示，降价都需要报备，各地对上下浮动的容忍度不同。比如，沈阳市规定上浮和下浮5%都需要备案。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则对中国证券报记者表示，每次楼市下行，总有一些城市会直接或间接发布限制房价下跌的政策措施。一方面，体现了地方政府“稳地价，稳房价，稳预期”的决心，因为不管是大涨还是大跌，都不符合房地产发展的目标。既然已经备过案，价格就不能出现很明显的下调或者上调，这是符合政策规定的。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国证券报记者表示，之所以限制无序降价，是出于两方面的考虑。一是如果房企无序降价，可能会引起老业主反对，造成很多新的问题。二是如果房企无序降价，会干扰营销秩序，对于同类房企的业务开展造成冲击。

严跃进表示，当前，房企经营压力较大，市场去库存难度增加。但是，通过恶意降价达到加速去化的目的，显然不可行。此类严控恶意降价，本身不代表政府不允许房价下跌，而是不允许借降价来干扰市场秩序。

中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，限制签约价格和备案价格，全国基本都有，主要为了避免开发商制作阴阳合同、变相偷漏税。

全年销售存压

记者注意到，不少上市房企在半年报中透露，上半年销售目标完成率普遍不足50%。虽然下半年通常是房企加速去化的重要节点，但随着调控趋严，房企全年目标完成率仍存在较大变数。

世茂股份2021年半年报显示，报告期内，公司共实现营业收入119.01亿元，同比增长30%。其中，房地产销售收入110.03亿元，同比增长28.25%；房地产租赁收入（租金+物管费）6.53亿元，同比增长29%。公司上半年累计实现销售签约166亿元，同比增长77%，完成年度销售签约目标的44%。

荣盛发展发布的2021年半年报显示，公司实现营业收入342.24亿元，同比增长30.85%；实现归属于上市公司股东的净利润25.33亿元，同比下降14.02%。报告期内，公司结转项目面积为331.54万平方米，同比增长56.28%；结算收入为315.78亿元，同比增长39.48%。2021年上半年，公司实现签约金额599.22亿元、签约面积516.71万平方米，同比分别增长24.26%、19.00%，完成年度签约计划的46.09%。

植信投资研究院研报显示，房价方面，考虑到各地方政府调控措施持续加码，从限购、限价两方面持续升级，堵住政策漏洞，短期内房价增速逐步回落，预计新房价格涨幅降至4%左右，二手房价格涨幅维持在3.5%左右。由于住房金融环境偏紧，下半年居民部门信贷扩张速度进一步下降，而房企端金融监管进一步趋严。因此，预计土地购置增速持续放缓，房地产投资增速将进一步回落。预计三季度房地产名义投资增速降至10%，两年平均增速降至7.6%。

关键词： 限跌令 房价齐跌 房企 调控