房地产调控再度升级，这次监管层或将目光瞄准到了土地端

据市场报道，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超过年销售金额的40%。

这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。上述消息被一些房企确认。

多位业内人士认为，如果严格执行此“定量政策”，对于行业而言，无疑是一项重大利空，以往凭借高杠杆、高周转发展的房企们的“七寸”将被摁住。

消息放出四天前的7月22日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正指出，“要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业‘三线四档’融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。”当日，住建部相关领导亦表态，“下一步还将加强房地产金融管控，完善房地产企业三线四档融资管理规则”“加强住房、土地和金融信贷政策协调”。

四天后，市场很快有了响应。

告别“滚雪球”模式

“房企“滚雪球”式的发展模式将在行业内没有生存空间。”针对上述消息，一位上市房企的观察人士表示。

事实上，早在2020年8月20日，住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，央行、住建部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。具体内容包括剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1等规则。这一规则被房地产人士称为“三道红线四档两观察”。

彼时，拿地销售比是“两个观察”指标之一，如果近一年拿地销售比高于40%或连续三年经营性现金流为负，房企需要对拿地资金来源做解释。而此次直接要求房企拿地销售比不得超过40%，预示着“两观察”指标或将正式登上历史舞台。

40%拿地金额占比上限，在IPG中国区首席经济学家柏文喜看来，大大限制了房企运用财务杠杆和高周转来做大规模回转空间，对于地方政府土地出让金收入的负面影响也是必然的，但总体而言有利于房企财务运行与现金流回归到安全稳健区间。

另一位房地产金融人士表示，这一监管政策的设置，短期内无疑于直接抓住了房企融资的“七寸”。根据“三道红线四档两观察”政策，房企的有息负债增速与金融稳定评价结果相结合，从控规模、降杠杆等方面发力，将有效防范化解房地产企业风险，增强行业发展韧性。

不难发现，“三道红线四档两观察”政策，除了拿地销售比政策外，其他都是财务要求、对房企现金流与负债安全的保证。而只有拿地销售比这条是堵住房企发展的快速路，意味着开发商不能高杠杆、快周转，以规模效应撬动房企“大跃进“。

房企已嗅到变化

这或是对房企们的一次集体“限速”。最先嗅到政策变动的是房企，房企拿地销售比在上半年已经发生了变化。

中国指数研究院的数据显示，2021年上半年50家代表企业拿地销售比均值降至29.3%，低于40%红线。2021年上半年50家代表企业拿地销售比均值为29.3%，较去年同期下降12.3个百分点，拿地强度明显下降。当然，并不是所有房企都放缓了拿地速度。更准确地讲，上半年房企拿地规模变动开始逐渐分化。来自亿翰智库的数据亦能佐证这一变化。亿翰智库统计15家公布数据的房企显示，15家房企中，越秀地产、招商蛇口、华润置地和保利发展4家拿地销售比超过40%，分别为103%、62%、54%、42%。

4家房企的共同点是截至2020年底其“三道红线”均处于“绿档”，且国企央企的属性让其在融资端具备优势。亿翰智库研究机构分析指出，买地金额不得超年度销售额40%的限制条件，短期内无疑于限制了房企的扩张速度与拿地热情，但长期来看可以建立起房企更健康更有序的发展机制，并辅助“房住不炒”基调的平稳运行。上述政策一旦落地，势必对整个房地产行业，特别是房企的拿地策略产生影响。

如何降低拿地销售比，房企在规则内拿更多地?一位研究机构人士分析，一是部分房企可能会继续下沉潜力三四线，因为受行业政策调控影响，一二线城市土拍市场热度较高，整体拿地成本较高。而三四线城市地价则相对较低，利润空间显著更大。二是采取政企合作模式，B2G模式将是未来房地产行业的一大发展方向。一方面，房企直接与地方政府接洽，以勾地等方式获取项目开发资格，能够有效的控制拿地成本，拿到更便宜的地，提升项目毛利率，有利于直接降低拿地与销售比。

“但无论如何，高杠杆、高周转的发展模式在房地产行业里越来越行不通了。未来，要想在行业内立足，还是要回归到产品本位。”上述上市房企的观察人士表示。

关键词： 调控 房企 限购 房地产