公寓市场正在强劲复苏

诸多迹象显示，公寓市场正在强劲复苏，不太为外人瞩目的豪宅型公寓和优质地段低总价公寓产品持续回暖。

一方面，房地产行业经过多年发展，逐渐从有房住向住好房转变，高净值人群终极改善自住需求依然强烈;另一方面，公寓产品在购房资格方面相对宽松，被一些市场人士看好。

自去年7月以来，深圳围绕公寓相继出台暂停商务公寓审批、允许商务公寓通燃气等政策，对这个细分市场，进行有序疏导。至此，四大一线城市完成了存量商务公寓盘活，增量商务公寓审批暂停的调控。叠加住宅市场的调控，公寓的稀缺价值和购买风险都在同步攀升。

顶豪公寓悄悄“飘”了

从事公寓交易近十年，链家南山区门店店长小卢发现了一个有趣的现象：过去来深圳的机构或客户，往往开着保时捷四处看项目，最近越来越多的客户愿意电话初步敲定项目，而后直接过来签合同。

老林来自北京，因为商务出差，常年往返北京和深圳。4月初，他以九百多万元入手了深圳福田区的一套近80平方米的商务公寓。他给出的理由很简单：环京楼市交投压抑，深圳楼市景气度高;各地楼市调控此起彼伏，公寓产品不需要社保、个税等硬性门槛，适合外地客入手。

公寓并非有房票一族的首选。一方面，公寓被认为难敌住宅，同地段公寓价格多大幅跑输住宅;另一方面，公寓普遍不带学位等，被认为不宜自住。

多位市场人士向第一财经记者分享道，按照购买物业类型优先级别做大致排列：住宅>商务公寓>商铺(挑选商铺需要独到的眼光)>写字楼>商办公寓(即伪公寓)。

以深圳市场为例，本地人对住宅的热情挥之不去，外地人却对深圳公寓产品情有独钟。

深圳的商务公寓愈发紧俏的一个标志是，每平方米单价超过20万元的豪宅型公寓深圳湾1号新近放出的一套物业吸引了北京、香港，国外的不少客户询问。

该物业位于南区T5栋，建筑面积313.47平方米，总价超6000万元。据不愿具名的销售人士透露，有意向的部分购房者大多身份比较特殊，一般前期都是委托信任的人，帮忙询问楼盘的销售情况、验资金额、土地增值税的税款等信息，后期即买即走。

一位留意到深圳湾1号南区T5栋待售房源的北京客户就向第一财经记者直言：“新放出来的T5栋，客厅及三个卧室全部是朝东看海、内湖以及城市景观。这种所有主功能间全部看海的户型在整个深圳湾1号只有4套，稀缺性比较显著，长线持有价值可观。”

动辄税费达数百万元、验资超千万元、售价低则数千万元高则数亿元这样的顶级豪宅公寓，总是吸引着一票异常低调却购买力惊人的特定人群。当刚需族群体在为购房资格、首付款等疲于奔走之际，这样一个看似封闭小众实则活跃强大的市场却牵动搅扰着国内站在财富金字塔尖的那波人。

有对豪宅公寓做过一段时间研究的一位北京私募人士以自己的实践经历告诉第一财经记者，类似北上广深这样的一线城市，核心区域或者高增值潜力区域优质公寓的顶层，稀缺性尤为显著，几乎是不亚于艺术品一样的存在。

顶级豪宅正成为富豪们配置资产、财富保值增值的“香饽饽”。据克而瑞发布数据显示，今年一季度，北上广深四大一线城市10万元-15万元/平方米豪宅共成交3497套，同比增长142%。2020年，112城总价1000万以上豪宅成交套数同比增长26%，总价3000万以上顶豪成交同比增长13%，豪宅市场呈整体向好态势。

由于产品稀缺性，优质二手豪宅存量有限，房源紧俏，需求大于供给，豪宅孤品也加速到来，经常出现有钱也买不到情况，有钱人买房压力不比刚需族小。豪宅产品稀缺性、增值空间、圈层价值在逐渐下降之际，外地客户也会将目光转向流动性较好的低总价公寓产品。

从成交价段来看，300万元以内的核心地段的公寓产品，因为门槛低易交易，为公寓市场的主流产品。这部分产品租金回报率多比住宅高，客户大多十年内就能回本，是不少中产阶层追逐的对象。

整体来看，豪宅型公寓和低单价的小公寓是当下最受追逐的两类公寓产品。前者被认为具稀缺性，后者被认为易上车易出手交易。

“一线城市好的公寓产品已经慢慢在变成非卖品，这个特征已经越来越明显了。”老林称，一轮疫情下来，国内外一线城市的核心区域的类住宅产品抗跌属性整体要优于其他产品，回报率也更趋于稳定和丰厚。

下堵上梳以调控

商务公寓通常建设在商业用地或商业居住混合用地上，产权大多40-50年。建设在商住混合用地上的部分商务公寓，可通燃气，部分商务公寓甚至还可以用来申请学位。

由于商务公寓比写字楼、商办公寓更易销售，开发商在一线城市获取商业用地之后，将项目开发成商务公寓出售的意愿较强。但从根本上来说，商务公寓在产品设计、公共设施配套等方面与住宅仍存在差距。

热点城市住宅供应稀缺，且有严格的限购条件，而公寓通常不限购，价格较住宅低，是炒作的主要标的。以深圳为例，商务公寓是住宅的补充品，成交一直很活跃。深圳中原研究中心数据显示，2020年，深圳一手商业房产成交面积为85万平方米，约为一手住宅的五分之一。

去年以来，关于公寓的新政也随之多了起来。以深圳为例，去年7月，深圳市规划和自然资源局联合市住建局印发了《市规划和自然资源局市住房建设局关于停止商务公寓审批的通知》。该文件指出，深圳将停止商务公寓审批，鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房。

随之，今年2月23日，深圳市住建局再度发布《关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知》，明确商务公寓、宿舍可以使用燃气。在居住功能上，商务公寓、宿舍向住宅产品靠拢，正式得到官方认可。

3月，深圳市规划和自然资源局公开征求《深圳市规划标准与准则》局部修订意见，其中商业服务业用地删除“商务公寓”用途。

一方面，主管部门叫停新的商务公寓审批;另一方面，鼓励新建和存量的商务公寓改建成为住宅。部分市场人士将之理解为，深圳可供流通的商务公寓产品将日趋减少，价值将愈发显著，尤其是优质地段的优质商务公寓产品。

作为深圳深业中城、泰富广场等多个公寓项目持有人的深圳控股执行董事兼副总裁董方在今年三月底，曾就深圳最新的公寓可配管道燃气销售一事，回应第一财经记者称，公寓去化的速度和水平，相比之前有一定的提高，对于深圳控股来说是一种利好，“公寓可以安装燃气，完善了居住的属性，从居住的属性更加的接近住宅，可以缓解深圳公寓不足的矛盾。”

另一方面，市场人士解读，公寓未来或将可能与住宅进一步平权，或至少实现住宅的大部分权益;公寓与住宅在学位、学区等分歧有望得到平等对待。实际上，目前深圳罗湖区、福田区等已经有公寓在探索学位问题的同等待遇化，取得了良好效果。

总之，系列调控之下，市场上新增公寓的供应量会越来越少，存量公寓产品将得到充分利用，公寓的“住宅化”倾向将日益明显。

这种调控主逻辑曾为广州所用：盘活存量公寓、控制伪公寓增量。

2017年3月，广州提出，开发商只能向法人单位销售商服类物业，且不得作为居住使用;已销售给个人的商服类物业，业主持有满两年才可再次转让。政策还提出，新报建的商服类房地产项目，最小分割单元不得低于300平方米。2018年底，广州对上述政策作出局部调整，允许2017年3月30日之前出让土地上的商服类物业卖给个人。

北京、上海则早在2017年便对酒店式公寓、SOHO等伪公寓叫停，同时，商务公寓新增审批趋于严控。

至此，四大一线城市都相继明确了，商办用地不得用于居住用途，这实则是从政策层面厘清了商业和住宅的边界。这几年，公寓供应量呈减少之势，公寓市场整体进入了一个新阶段。

后市存分歧

这种疏堵结合的调控模式，也令买房者在选择标的物上产生了分歧。

有多位广州市场人士告诉第一财经记者，市场上八成左右的公寓基本都缺乏增值空间，仅两成左右的公寓属于回报率不错的项目。

北上广深几乎都走向了同一个调控大框架的背景下，买房者几乎都意识到，相比于住宅，公寓产品投资的容错空间更小，风险要更大。

买入公寓的认识，大多不是才入市的新手。诸如，深圳的豪宅型公寓有一票非常核心的购买者就是楼市经验极为丰富的香港客。

这部分香港客几乎都有表达类似观点：香港房价每平方米单价超20万元，深圳的顶豪在香港客眼中也并不太贵;另一方面，楼市调控频出，购房资格收紧的背景下，公寓属于外地人较容易入手的标的物。“好地段、好户型、好配套”的公寓产品仍是趋之若鹜的住房消费标的。

相比于往年，公寓产品在当下住宅频频调控背景下，也迎来了较好的时光。

以深圳为例，早前的2月8日，深圳住建局首次公布了3595个小区成交参考价，正式在二手房市场推行“二手住宅成交价格参考机制”，深圳的二手住宅随即转冷。深房中协数据显示，深圳3月份的二手成交在4000出头，第15周(4月5日-4月11日)只有896套，跌到了千套以下，本月很可能跌破4000套。

一部分购房者认为，深圳楼市的横盘期来临，购房者可以从容选择。

回看以往楼市调控的历程，每一次住房限购政策升级后，外溢需求即会涌入公寓市场，推动商务公寓量价齐升。类似的情况，广州也同样存在，只是公寓价格整体波动较小。

深圳一位头部房企营销人士也指出，从自住的角度来看，市场上对高端住宅的购买需求依然旺盛。在限价的背景下豪宅依然具备一定的升值潜力。在宏观经济承压的情况下，富裕阶层对于资金占用量较高的豪宅产品热情高涨，居住属性较强的住宅类豪宅、投资属性较强的公寓类豪宅、尤其是高总价的公寓类豪宅已经引起了更多富裕阶层的关注。

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