物企进入年报披露期：融创服务“开销大”，蓝光嘉宝“缓增长”

在资本市场“披荆斩棘”的物企进入年报披露期。与地产商相比，物业公司还处于旺盛的生长期，2020年业绩普遍高增长，但细究下来，也可发现不同选手之间的差别。

率先亮出成绩单的有融创服务(01516.HK)、蓝光嘉宝服务(02606.HK)、时代邻里(09928.HK)。融创服务与蓝光嘉宝规模相当，期末双方在管面积分别为1.35亿平方米、1.299亿平方米，时代邻里规模稍小，在管面积9874万平方米。

背靠国内top5开发商，融创服务在营收规模上表现强劲。2020年，该集团的收入约为46.23亿元，较上年增长约63.5%;其中物业管理服务收入约为27.74亿元，较上年增长约141.6%，占总收入的比重约为60.0%。

被母公司“出售”的蓝光嘉宝，则在营收指标及增长动能上略为逊色。报告期内，蓝光嘉宝收入总额同比增加约30.2%至27.34亿元。其中，物业管理服务产生的收入，由2019年末的11.394亿元增加约30.9%至14.92亿元。

尽管融创服务现金流入可观，但真正留在账面上却并不容易。2019年时，该集团净利率仅9.55%，2020年略有回升，也仅停留在13.54%的水平。期内年利润约6.26亿元，同比增长约131.8%，其中公司拥有人应占利润约6.01亿元。

雇员开支花去了融创服务近半营收。数据显示，该集团27909名雇员的福利开支超过22亿元，占比近60%。不过，因上市募集资金约75.92亿元及经营现金流贡献约10.24亿元，融创服务银行存款及现金总额约93.79亿元。

蓝光嘉宝年内录得净利润5.5亿元，同比增长23.8%，公司拥有人应占利润为5.33亿元，同比增长24.1%。过去一年，蓝光嘉宝疯狂收并购，但相关标的并未给盈利水平带来助力，公司毛利率由2019年的36.2%下降至35.7%。

在如今的物业竞争环境下，蓝光嘉宝要靠一己之力维持规模增速，并非易事。截至期末，该公司现金及现金等价物仅21.50亿元。2月25日晚间，蓝光发展宣布出售蓝光嘉宝64.6203%股份，受让者为碧桂园服务(06098.HK)。

反观融创服务，尽管有融创中国提供稳定的在管项目，但在恒大物业、碧桂园服务、保利物业等强势进攻下，其对外收并购力度还有待提升。期末，融创服务的面积储备率(储备面积/在管面积)约0.96，较往年有所下降。

作为湾区地产商时代中国的子公司，时代邻里则处于行业“腰部”位置。2020年集团总收入约17.6亿元，同比增加63%;毛利约5.3亿元，同比增加74%，整体毛利率约30.2%;股东应占核心净利润2.3亿元，同比增幅为94%。

“在物业行业逻辑被重新定义的今天，资本强势助推，未来物业管理行业仍将加速整合，行业集中度不断提升，机遇与挑战并存。”该公司管理层已意识到竞争之激烈，并制定出“4321”核心战略，要持续打造“科技+服务”平台。

虽然各家生存状态迥异，但物业行业新的趋势也在出现：比如企业增值服务收入占比不断提升、业态布局逐步多元化、对母公司的依赖程度逐步降低、管理层外拓及收并购意识强烈等。

以时代邻里为例，2020年集团从第三方市场所获取的在管面积增长快速，来自第三方的物业管理在管面积所占百分比，由2019年度的55%上升至70%，收入占比则由2019年同期的43.7%增长至51.3%。

期内，时代邻里四大业务——物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及其他专业服务增长势头较好，营业收入分别按年增长49%、53%、135%及188%。物业管理服务是最大收入来源，占总收入的57.4%。

社区增值服务方面，时代邻里的发力点包括平台零售、美居装饰、资产管理、社区家政、旅游出行等。截至期末，社区增值服务全年实现收入1.86亿元，同比增长135%，占总收入的比例提升3.3个百分点至10.6%。

在业态布局上，时代邻里通过收购广州浩晴物业与耀城物业，布局电力物业管理领域;通过收购上海科箭物业，抢占了工业物流地产物业管理的市场份额;2021年初与成都合达联行达成股权合作，进入成渝核心经济圈。

时代邻里董事会主席白锡洪称，在资本市场的赛道上，时代邻里部分业务起步较晚。当下，蓝光嘉宝已被碧桂园服务“吞并”，时代邻里能否在物企厮杀中突围而出，还有待观察。