社科院发布《中国住房发展总报告》建议瞄准五个关键

中国社会科学院财经战略研究院发布了《中国住房发展报告(2020-2021)》。报告预测2021年中国楼市将继续延续平稳恢复的态势，预计2021年房地产租赁市场将有所改观，保障性租赁市场的步伐也将会进一步加大。

报告指出，过去一年住房市场经历了先降后升的V型变化，其空间分化有所减弱。第一时间上，住房市场经历急速下降后转向边际递减式回升。首先，全国住房价格增幅经历了下降、回升和企稳的过程，截至2020年11月，房价平均水平突破万元大关，全国房价平均为10071元/平方米，同比增长7.9%。

其次，住房销量创造了新高，住房开发量增速有升有降。在需求方面，月度住房销售面积增长率波动较大，总体保持由降转升的恢复态势，并创造了新高水平;在供给方面，新开工、施工与竣工面积经历从骤降到波动性恢复的过程;待售住房面积有所增加，同比增幅呈现倒“U”型变动。

再次，房地产投资经历从骤降到稳步恢复性增长的过程，对经济增长的贡献较大。全国住房开发投资额增幅呈现“V”型变动，住房开发投资当月完成额同比增长率从2019年10月的12.56%下滑至2020年2月-15.99%，后逐步上升，至2020年10月住房开发投资当月完成额同比增速14.27%。2020年度住房开发投资与经济增速保持同步变动态势，其对于稳投资、促增长发挥了重要作用。

报告课题专家组通过对总体现状判断发现，房地产市场恢复比较理想，但特征不同以往。楼市稳定并对“六保六稳”发挥关键性贡献，取得了可喜的成绩。房地产市场风险、错配和挤出的问题没有根本解决，还存在潜在的隐忧。住房市场从剧烈波动增长转向恢复性平缓波动增长，出现了新兴的特征。分析原因机制发现，新冠疫情虽对楼市造成强烈冲击，但政府和市场各方均有效韧性应对，决定中国楼市收敛性恢复。

报告建议，瞄准五个关键，实施重点突破。第一，建立体系化和定量化的政策基准以强化精确、有效调控。第二，规划并构建以都市圈为主体的全国住房空间体系。第三，加快开征房地产税以带动长效机制建设。第四，启动实施“租售结合”的“新市民安居工程”。第五，探索建立以住房公积金为主体的政策性住房金融体系。

对于未来展望，报告显示，在没有重大政策转向和新的外部冲击以及疫情显著好转的情况下，中国楼市总体将延续平稳，但其结构性潜力仍在。预计2021年中国楼市将继续延续平稳恢复的态势，预计2021年房地产租赁市场将有所改观，保障性租赁市场的步伐也将会进一步加大。

同时，报告指出，当前住房企业仍面临较多问题，其中杠杆率问题是重中之重。从沪深上市房企的核心财务指标来看，2019年上市房企在资产负债率、总资产周转率、存货周转率等指标但仍处于风险较大的区间，流动比率、速冻比率和应收账款周转率等指标的恶化趋势没有得到遏制。华泰证券统计结果显示，2020—2022年，房地产境内债券到期量分别为4316亿元、6212亿元和3764亿元。2020年下半年开始进入偿债高峰期，连续6个季度到期量超过1200亿元。

报告预计，2021年房地产企业销售面积增速逐渐放缓，销售额小幅上涨。竣工面积恢复上升，新开工面积出现下滑。踩线房企积极争取降档，行业集中度会进一步提升。为此，报告建议房地产企业注重产品质量，实施稳健经营，把握开发节奏;把握产业趋势，转变开发理念和运营模式;提升企业创新能力，应对“后开发时代”挑战。

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