资源枯竭城市如何转型

在连部分县城的房价都超过1万元的今天，一个地级市一套房的价格不足10万元，会有这样的白菜价吗?

21世纪经济报道记者通过在多个售房网站上搜索后发现，至少有12个城市仍然能够找到房价低于10万元的楼房，其中一些城市房价低于5万元的楼房也不少见。

“双鸭山的‘白菜价’房子主要集中在尖山区东山国际会展中心附近一带，包括长虹小区、隆安小区、南市区6号小区等。”21世纪经济报道记者通过安居客联系上了双鸭山市当地的一位中介，他告诉记者，总价低于10万元的房子，基本位于顶层，为毛坯房或简单装修。

这些房价跌穿10万元大关的地级市，分布在黑龙江、辽宁、宁夏、新疆、甘肃、陕西等地区，基本都是资源枯竭型城市，随着人口流出和产业的收缩，一些城市甚至被称为“鬼城”。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林接受21世纪经济报道记者采访时表示，房子有多重属性，除了住宅属性之外，还具备金融属性。房价的背后还有相应绑定的一些福利制度，包括医疗、教育等。一旦出现产业衰竭和人口流出，人们往往买涨不买跌，跌得越低越少有人接盘。

“资源枯竭型城市目前呈现的是产业凋零与人口流出的恶性循环，如果不打破资源依赖，很难从这一恶性循环中突围。”盘和林说。

低房价与人口流出

21世纪经济报道记者查询某售房网站发现，至少有12个城市出现最低房价低于10万元的情况。

这些城市包括黑龙江鹤岗、双鸭山、鸡西、七台河、佳木斯、大兴安岭，宁夏石嘴山，新疆博州，甘肃玉门(曾经为地级市，现在降级为县级市，由酒泉市代管)，陕西铜川，辽宁阜新、铁岭等。

这些城市的平均一套房的价格在20万-35万元之间，但是最低价不足10万元。查询最低楼房价格，双鸭山、鹤岗、铜川、七台河、鸡西、石嘴山、阜新、铁岭均出现5万元以下的房子，尤其是铁岭和鹤岗，最低出现2万元一套的房价。

房价低并不意味着位置不好。上述双鸭山的中介表示，双鸭山长虹小区的房子都为回迁房，顶楼的售价仅4万元，高层非顶楼则是6万元，中层(3、4楼)超过8万元，小区到市中心走路十来分钟即可到达。

该中介还向21世纪经济报道记者推荐了位于隆安小区的另外一套房，“这套是商品房，位于顶层，售价5万元左右。这里地理位置较好，吃喝玩乐设施全面，距离双鸭山火车站仅两个马路，出行非常方便。”

即使是学区房在双鸭山也非常便宜，上述中介表示，中行小区有一套10万元的房子，不仅靠近双鸭山市政协、双鸭山市委老干部局等几个政府机构，更位于师范附小附近，是典型的学区房。

“这个小区属商品房，至于为什么这么便宜，一是因为房子房龄较大，2000年建造，可能存在设备老化、老旧的问题;二是因为位于高层7楼，且没有电梯，出行不太方便;三是因为房主着急出售。”上述中介说。

同样的情况也出现在石嘴山市，当地的一位中介向21世纪经济报道记者介绍，石嘴山市中心大武口区的建行家属院刚刚改造翻新，有几套8万元左右的商品房，都是十几年的房龄，位于顶层，有简单装修。

“这个小区就在市区，附近有广场、医院、公园，交通也很方便，离大武口火车站就几条街的距离。至于为什么这么便宜，一般老房子的顶层都比较难卖，因此价格都很低。另外一户则是因为房主着急卖，所以放低了价格。”上述中介向记者解释说。

21世纪经济报道记者注意到，最低房价低于10万元的城市，大部分存在较为明显的人口外流现象，多为收缩型城市。

上述12个城市中，2019年(部分缺乏2019年数据城市使用2018年数据)常住或者户籍人口，低于2015年的城市就有9个。而2015年的常住或者户籍人口，低于2010年的也有8个。其余城市，常住人口的增长也非常缓慢。

国家发展改革委关于印发《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知中提出，收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中。

资源枯竭城市如何转型

人口流出只是一个现象，这背后是资源枯竭型城市转型之痛。

21世纪经济报道记者查询后发现，上述最低房价低于10万元的城市，基本全部为资源型城市，尤其是有好几个以煤炭资源著称的城市，正在艰难转型。

鹤岗曾拥有丰富的煤炭资源，以资源开采利用为主导产业和支柱产业。但大量开采后，这一城市的煤炭资源进入开发中后期，出现资源枯竭的情况。双鸭山部分煤矿关闭，正在艰难转型。七台河、鸡西、石嘴山、铜川和阜新，也都是主要依赖煤炭资源发展起来的城市。

2008年以来，国家分三批确定了69个典型资源枯竭型城市(县、区)。其中煤炭城市就有37座，辽宁的阜新，黑龙江的七台河、鹤岗、双鸭山，陕西的铜川，宁夏的石嘴山全部位列其中。此外，因石油而兴的玉门，有森林资源的大兴安岭也位列其中。

资源枯竭带来了什么?其中一个关键是，无法再提供有足够薪酬竞争力的岗位，尤其是私营单位这类吸纳新就业的“大户”，工资的竞争力相对有限。

21世纪经济报道记者查询黑龙江统计年鉴(2019)，城镇私营单位就业人员平均工资显示，2018年，鸡西平均为28973元，鹤岗平均为31639元，双鸭山平均为32849元，佳木斯为31740元。2018年全国城镇私营单位就业人员年平均工资为49575元，这4个城市都明显低于全国平均水平。

如果从行业上看，采矿，制造，建筑，批发和零售，交通运输、仓储和邮政，住宿和餐饮，信息传输、软件和信息技术服务业，金融，房地产和教育十大行业中，4大城市中鹤岗的金融业就业人员平均工资达到55500元，其次为鹤岗的采矿业，为43862元，其余的3大城市，没有一个行业私营单位就业人员平均工资在2018年超过4万元。

盘和林表示，资源枯竭型城市一旦出现相关产业凋零，此前这些产业容纳的就业人口就会流出，引发其他产业比如服务业的进一步凋零，形成一个恶性循环，也就是人口流出导致当地工作机会变少，工作机会变少引发进一步的人口流出，更不可能用高薪酬来吸引人才。

因资源而兴，因资源而衰，而且这一衰退的过程是持续发生且基本不可逆的。

2020年9月7日，黑龙江鹤岗市政府网站上发布《黑龙江省30万吨/年以下煤矿分类处置名单公示》，其中严格执法限期关闭一批中，鸡西市有15处，七台河市有28处，鹤岗有两处，大兴安岭有两处。政策引导主动退出一批的名单中，鸡西市11处，双鸭山市2处，七台河市12处，鹤岗6处。

这些城市确实也在积极地寻求转型的机会，希望能吸引新的产业和人才进入。

9月7日，石嘴山市在矽盛光电(宁夏)有限公司年产4GW单晶硅棒、硅片项目现场举行全市第三批重点项目集中开工仪式。当天，石嘴山市集中开工68个项目，总投资145亿元，年度计划投资34亿元，开工项目涵盖新型工业、基础设施、城市建设、生态修复等多个领域。

还有一些地方在积极招商引资，甚至跨区域引资。据双鸭山当地媒体报道，8月23日至27日，双鸭山市委书记宋宏伟带队到广东省深圳市招商考察时表示，各级各部门要将具有战略意义和典型意义的项目引进双鸭山，引导产业链升级，形成产业集群。全力推动“双深合作”向更宽领域、更深层次持续迈进。

但是，盘和林表示，由于长期以来产业结构单一，一旦由于资源型行业逐渐衰退，整个产业链都会受到较大冲击，这些城市的转型较为艰难。“想要激活创新，使产业‘无中生有’还是比较困难的，城市转型还是需要从自身的资源禀赋出发，寻找可以延伸发展的一些产业。”

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