思考：融资“强监管”时代到来 房企的资金链扛得住吗?

对于房企融资的“强监管”，正在变成一种常态。

21世纪经济报道近期独家报道称，监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”。具体为红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%;红线2：净负债率大于100%;红线3：现金短债比小于1倍。

根据“三道红线”触线情况不同，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值。

与此同时，央行、住建部于近期召集部分房地产公司在北京座谈。外界猜测，座谈内容或涉及这一监管政策。

近期，房地产政策层面不断有新的表态和动作。在“房地产金融审慎管理制度”的框架下，对融资的监管正在趋于严厉。有房企人士向21世纪经济报道表示，近期已感受到融资渠道收窄、审核趋严的现象。如果对融资领域的监管变成常态化行为，未来企业战略将进入一个收缩期。

金融“强监管”将成常态

监管层对于房企融资领域的关注是有迹可循的。

自2016年首次提出“房住不炒”以来，监管层就不断强化房地产的居住属性，弱化投资属性和金融属性。具体做法为，在出台抑制投机投资需求政策的同时，不断推出以“去杠杆”为目的的政策手段，从而有效预防房地产领域的金融风险。

此后，在银保监会等主管部门的表态上，“防控金融风险”成为时常被提及的内容。

今年两会期间，政府工作报告提出“重大金融风险有效防控”。外界认为，在市场体量庞大、资金密集型的房地产领域，金融风险防控成为今年的政策重点。

5月和6月以来，房地产市场快速回暖，部分城市出现快速反弹。7月24日，“房地产工作座谈会”以罕见的高规格召开，除继续强调“房住不炒”、“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)等政策原则外，还首次提出，“要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场”。

有分析认为，对“房地产金融”的监管和控制，已经成为金融政策的重要独立考量因素。其中，“房地产金融审慎管理制度”以“制度”的表述出现，说明对该领域的调控已经不再限于定向指导的手段，而将以制度化和常态化的形式存在。

北京某大型房企相关负责人甚至认为，对融资的强监管，有可能是房地产长效机制的一部分。他向21世纪经济报道表示，近些年，无论在开发贷款和按揭贷款方面，审核流程都是趋于严格的。

“如果要把‘三道红线’做制度化的要求，就是多填一张表的事情，在操作上没有太大难度。”该人士向21世纪经济报道表示。

但对房地产金融的审慎管理，并不意味着房地产融资过度收缩。按照“三道红线”的新规，房企的融资规模是比照2019年6月的上限规模制定的。某信托公司相关负责人指出，金融机构本身就已对房企的偿债能力做了分类管理，新规只是对这种管理进行强化，在实际执行中，不会有太大的偏差。

土地市场或降温

这个尚未正式落地的新规令一些房企感到紧张。

21世纪经济报道了解到，不少企业已经拿到新规的相关细节，但并不知晓具体的执行尺度。有房企担心，若融资收紧，企业的战略会全盘受到影响。

融资和销售是房企最重要的两个资金渠道，去年以来，不少房企通过融资实现借新还旧，在改善负债结构的同时，也为今年的增长蓄力。前述房企人士指出，若融资政策趋严，很多房企的战略将从进取逐渐变成收缩。而一些已经出现高负债的房企，则可能面临资金链的紧张。

据悉，在去年实现销售新高的基础上，很多企业仍对今年的销售目标做出上调。为此，近期市场掀起一股拿地热潮，在部分二线城市，土地溢价率再度上升。

贝壳研究院高级分析师潘浩指出，假如房企融资门槛提升，被新规限制融资的房企有可能延迟或取消近期土地投资计划，土地市场将大概率出现降温。

但同时，融资收紧使房企销售回款端压力骤升，房企大概率将启动“加速销售模式”。

在此过程中，中小房企受波及程度要远大于规模房企。潘浩指出，中小房企自身抗风险能力不足，在新规影响下，融资受限，有可能选择转让全部、部分股权或土地资源。而从长期看，去杠杆、降负债、预防系统性金融风险是确保房地产金融市场平稳健康的重要保障，房企或早或晚都将面临这一道必考题。

据悉，调整负债结构、确保财务安全，是不少房企今年的重要策略。其中，为确保现金流，很多企业将回款率定在85%以上，并作为与销售额同等的一个考核指标。

另一方面，提高投资精准度也是很多房企的内在要求。“由于市场的容错空间大大缩小，因此前端的投资能力，往往成为决定项目成败的关键因素。”西部某大型房企相关负责人向21世纪经济报道表示。

上海易居房地产研究院指出，从“三道红线”的设置来看，监管部门高度关注房企负债结构及偿债能力情况，房企应控制自身杠杆水平，保持充裕的现金流使其能够完全覆盖短期有息债务。同时还应未雨绸缪、量入为出，做好资金安排，保持经营活动的稳定性。

该机构还建议，对房企债务的监管主要集中在有息负债上，房企可运用资产证券化等融资方式，盘活存量资产，补充企业现金流。

关键词： 房企