房地产的“吸金”能力削弱了

房地产的“吸金”能力削弱了。

据央行发布的2020年二季度金融机构贷款投向统计报告，今年上半年，金融机构人民币各项贷款余额165.2万亿元，同比增长13.2%;上半年增加12.09万亿元，同比多增2.42万亿元。

新增贷款主要投入了两个方面，分别是企事业单位贷款和普惠金融领域贷款。与之对应的是，房地产贷款已连续23个月回落。

这不仅意味着贷款中绝大多数都流向了实体经济，也释放了新的信号。

业内专家认为，这表明当前“房住不炒”的政策并未因全球疫情之下的政策扩张趋势而放松，也是从源头控制房地产市场泡沫和中央去杠杆的体现。近几年，开发商对于市场愈发谨慎，商品房开发投资规模不断降低。受调控政策的影响，很多购房需要被压抑，部分城市要警惕出现供需危机。

贷款流向实体经济，房地产不再“吸金”

房地产贷款增速连续23个月回落，贷款都去哪了?

7月31日，央行发布2020年二季度金融机构贷款投向统计报告(以下简称“报告”)显示，2020年二季度末金融机构人民币各项贷款余额165.2万亿元，同比增长13.2%;上半年增加12.09万亿元，同比多增2.42万亿元。

具体来看，上半年贷款主要投入了两个方面，分别是企事业单位贷款和普惠金融领域贷款。前者上半年增加了9.16万亿，同比多增2.88万亿，后者上半年共增加2.43万亿元，同比多增9372亿元。

其中，企业贷款占比最多，工业制造业是其投入的主要方向，普惠金融贷款则主要面向今年经济比较困难的企业和个人。

要注意的是，虽然贷款投入量增加了，但房地产贷款反而增速放缓。报告显示，2020年二季度末，人民币房地产贷款余额47.4万亿元，同比增长13.1%，低于各项贷款增速0.1个百分点，比上季末低0.8个百分点，连续23个月回落;上半年增加2.99万亿元，占同期各项贷款增量的24.7%，比上年全年水平低9.3个百分点。

房地产开发贷款余额11.97万亿元，同比增长8.5%，增速比上季末低1.1个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.72万亿元，同比增长2.5%，增速比上季末低1.4个百分点。个人住房贷款余额32.36万亿元，同比增长15.7%，增速比上季末低0.2个百分点。

房贷增速回落的同时，住户经营性贷款则在加速增长。2020年二季度末，本外币住户贷款余额58.88万亿元，同比增长14.0%，增速比上季末高0.3个百分点;上半年增加3.55万亿元，同比少增2041亿元。

本外币住户经营性贷款余额12.56万亿元，同比增长15.9%，增速比上季末高2.9个百分点;上半年增加1.21万亿元，同比多增4562亿元。住户消费性贷款余额46.32万亿元，同比增长13.5%，增速比上季末低0.4个百分点;上半年增加2.34万亿元，同比少增6602亿元。

总体来看，上半年投放的12万亿贷款中绝大多数都流向了实体经济，房地产拿钱的能力正在逐渐被削弱，实体经济的“吸金体质”越来越明显。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称：“房贷增速继续放缓，说明房地产市场降温带来了一定冲击，进而影响贷款规模和增速。房贷占比在下降，说明资金更多地流入到实体经济，房地产方面依然采取了比较好的资金利用方式。开发贷款和个人按揭贷款都有增速放缓的可能，下半年是否反弹也面临变数。”

一个不寻常的信号

疫情的影响尚未完全消退，在国内外利率持续下降和国内大循环的背景下，房地产贷款增速持续回落向外界释放了新的信号。

外交学院国际经济学院国际金融系副主任、副教授郭宏宇在接受中国房地产报记者采访时表示，央行重点关注的各类贷款中唯有房地产贷款增速持续回落，这显然是一个不寻常的信号，和次贷危机之后的贷款投向相比，这一信号格外明显。

具体来看，同样是面临全球性冲击，在《2009年中国金融机构贷款投向统计报告》中，对房地产开发贷款增速的描述是“明显加快”，与当前的“持续回落”明显相反。

郭宏宇认为，这表明当前“房住不炒”的政策并未因全球疫情之下的政策扩张趋势而放松，进而夯实房地产市场的长期政策预期，即房地产市场健康发展的“长效机制”不会因外部冲击而改变。

另一方面，房地产开发贷款的增速下降最为显著，个人住房贷款增速则仍然较高，在统计几个大类中仅低于普惠金融领域的贷款增速。郭宏宇认为，这是从源头控制房地产市场泡沫的结果，同样意味着对房地产的调控并没有放松“住”的属性。

在此之外，中央财经大学副教授、中房智库研究院执行院长柴铎表示，“央行数据背后实际上是反映了近几年中央去杠杆意图。”

近几年，受宏观经济形势和中央强调降风险、去杠杆，以及房地产自身发展周期等因素影响，房地产开发投资增速一直在不断地下滑，贷款余额增速也在下滑。

从市场表现上来看，虽然个人住房贷款没有出现大幅度萎缩，但开发商对于市场愈发谨慎，且国家在保障性住房上不断地补民生短板，也在一定程度上对商品房开发投资增速有替代作用。柴铎认为，“总体上目前市场的风险是可控的，总的杠杆不断地降低，是符合国家意图的。”

虽然总体向好，但是柴铎也特别强调，近几年资金违规流入楼市的现象屡禁不止，如果把这一因素考虑进去，居民在住房上的杠杆率实际上下降并不明显。此外，受调控政策的影响，很多购房需要被压抑，一些库存较低、新开工面积较少、房地产开发投资增速明显下降的城市一定要注意供需问题。

对于后续房地产贷款的政策走向，严跃进预计政策会略有收紧，至少7月份金融政策风向是有所变化的，依旧要严控违规资金流入房地产，这是开发商、金融企业和个人购房者都需要注意的风险。

关键词： 房地产