十年内精装修比例将达80%，面对这些趋势变化，陶企准备好了么?

随着精装房时代的来临，陶企工程渠道占比逐渐提高，各地方政府纷纷出台文件推进房地产精装房项目，从原来的“低价者得”到注重品牌运营能力，未来十年，全国精装修比例将达70-80%，面对这些趋势变化，陶企准备好了么?

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【编者按】随着房地产企业的集中度愈来愈高，建陶格局亦将发生改变。过去，陶企主要面向经销商，通过产品花色、规格的创新以及生产技术的进步，不断升级。现在，随着房地产集中度的提升，精装、整装等集团性的采购对陶瓷行业产生了巨大的影响。面对这些变化，陶企应该适应大局积极求变。

2018年4月19日，湖北省政府出台《关于促进全省建筑业改革发展二十条意见》，提出自2018年1月1日起，湖北省各市新建商品住宅中，将全面推行一体化装修技术，结束“毛坯时代”。

在此之前，山东、上海、浙江、江苏、河南、长沙等省、市纷纷出台相关政策，鼓励在建新房积极实施精装修，以成品房实施交付。

一时间，精装房的推进速度迅速加快，也意味着“最后的毛坯”时代即将逝去，就此迎来崭新的“精装时代”。

时代的变革与更替为包括建陶在内的材料商带来机遇及挑战，多位业内人士表示，精装交付毫无疑问已成时代发展趋势，对陶企而言，重中之重是如何应对趋势、融合趋势、把握趋势。

陶企工程渠道占比最高已达50%

4月24日，佛山欧神诺陶瓷股份有限公司副总经理及工程项目负责人谭宜颂在办公室和同事进行小组会议，讨论工程项目的进展情况。在办公室外部的临时候客区，已经汇聚了其他小组的成员，等待他签署文件，同时进行下一场会议，整个大客户部门的每一个人都步履匆匆，手里抱着厚实的项目文件，小跑着前进。

随着全国各省、市精装政策的持续推进，这种如同“打仗”般的工作状态，几乎充斥着欧神诺大客户部的每一个工作日。

现目前，欧神诺已与万科、碧桂园、恒大等知名房企保持逾十年的战略合作关系，随着近几年国家鼓励在建新房实施成品房交付，欧神诺针对房地产公司的工程供货量亦在逐年递增，截至目前，工程渠道已经占据了欧神诺整个销售渠道50%的份额。

据悉，为了与房企实现高效紧密的对接，欧神诺在早期便成立了专门负责大型工程项目的部门——大客户部，分为售前、售中、售后、质量管控、后勤、财务等几大板块，现已形成超百人的规模，且仍在持续扩张。

行业另一知名陶企——东鹏，现目前亦和国内大小规模房地产商均保持紧密的战略合作，其针对房地产商的工程供货量逐年呈翻倍增长的态势，据广东东鹏控股股份有限公司工程服务中心总经理罗勇介绍，目前东鹏的工装渠道大致占整个销售渠道的30%左右。

从部分知名陶企的工程供货量的逐年递增，以及工装渠道份额所占比例的不断增长不难看出，精装房的普及，正加速陶企的渠道变革，同时为陶企带来更多的机遇与挑战。

精装时代加速，新建住宅最高要求100%精装

2016年以来，四川、浙江、山东、河南、上海等省、市政府纷纷出台文件推进房地产精装房项目。

其中，四川要求2025年新建住宅要求全装修比例达70%;浙江要求到2020年底新建多层和高层住宅将基本实现全装修;山东要求2017年设区城市新建高层住宅实行全装修，2018年新建高层、小高层住宅淘汰毛坯房;河南要求到2020年，大面积扩展全装修成品住宅的建设比例，其中省辖市及城乡一体化示范区争取达到80%，县城(市)要达到60%以上;上海要求自2017年1月1日起，外环线以内城区新建商品住宅实施全装修比例达到100%……

国家住建部公布的《建筑业发展十三五规划》明确突出建筑节能与绿色建筑发展目标——到2020年，新开工全装修成品住宅占新建建筑比重达30%。

在相关业内人士看来，精装修项目的快速普及发展，离不开国家政策的导向，自1999年以来，政府相继出台了一系列的政策法规，对房屋装修进行指导，加速了精装房的快速发展，并成为房地产开发的主流趋势。

具有15年房地产行业资讯与市场研究工作经验的易居企业集团克尔瑞广州区域首席分析市肖文晓曾在公开场合分析国内精装修项目的发展。以广州房地产市场为例，广州的精装修时代，开启于90年代，彼时广州碧桂园以现楼带装修的形式发售，月销3000套，创当时广州楼市的最高销售记录。

到2002-2006年，广州精装房项目进入快速发展期;2007年广州的精装房成交面积已达70%以上，随着楼价的持续上涨，部分精装房项目开始呈高端化、品牌化;2015年至今，在传统精装的基础上，智能家居逐渐成为广州楼市新一代住宅的标准配置。

另外，从开发商的角度而言，推精装修项目的优势在于能够树立企业品牌、提高产品溢价能力，实现差异化竞争。蒙娜丽莎集团股份有限公司董事张旗康表示，随着大型房地产公司市场占有率不断提升，大型房地产巨头之间的竞争日趋激烈，为了提升房产附加值及市场竞争力，精装房项目成为各大地产巨头眼中的“香饽饽”。

毫无疑问，精装时代已然来临。在该趋势下，另一概念“全装修”也频繁出现在大众视野，罗勇表示，“精装修”与“全装修”二者有着实质性的区别，精装修从传统意义上理解是完成诸如地砖铺设、洁具安装及墙面粉刷等一系列硬装工程，而全装修则指，项目完成之后可直接拎包入住，但就目前来说，全装修的发展还需要一定的过程。

陶企准备好了么?

在罗勇看来，虽然目前多省市推出了精装房政策，提倡取消毛坯房，但并非指“一刀切”，大多都会给予一定的市场过渡期。“现阶段感受不到压力，不代表压力不会来，精装房趋势迟早会对行业产生翻天覆地的影响，面对机遇与挑战，厂商如何面对，如何把握最佳转型期，才是最核心的问题。”罗勇说道。

长期以来，零售及家装是陶企的主要销售渠道，其需求、服务等与房地产公司截然不同，如在产品方面，房地产商在产品的选择上注重品牌及产品性价比，而零售客户的需求则呈现出个性化、多样化的特点。

其次，从厂家角度出发，陶企主要通过经销商面向零售端，厂家扮演的则是大批发商的角色，未直接接触客户，但开拓精装房项目，就必须直接和房地产商打交道，所面对的客户对象发生了本质的改变，这对很多企业而言是较为重大的挑战。

再次，陶企需要清楚地了解房地产商的需求是什么?如产品性价比，或是对服务、效率的要求等，在精装房项目合作中，工期拖延会对整个项目造成巨大的损失，但在家装渠道，这些都是可以通过维护客情关系解决的问题。

另外，在服务方面，此前陶企对经销商的服务更多是带有个人提升性质的服务，如培训、给予市场开发方面的指导等，但对房地产商的服务，大多偏向项目本身，如对产品的选型、项目交付的时间，甚至对项目现场施工技术的指导等。

对此，谭宜颂亦发表了类似的观点，面对精装房发展趋势，陶企首先要从产品体系、服务体系、企业组织架构等方面进行调整，并成立专门的部门及专业的团队，只有如此才能更好地服务于工程客户。同时，在精装时代，不仅考验陶企各方面的应变能力，对部分房地产开发商而言，也面临挑战。

谭宜颂表示，在其和部分房地产开发商交流的过程中发现，原来从未开发过精装房项目的地产商，面临趋势的转变，大多深觉盲目与无所适从。“因为大多数开发商不具备相关项目的运营经验，其出路只有整合其他装饰公司，由装饰公司为其提供设计及装修的服务。未来，或许会诞生一些专门做精装修的装饰公司，现有的部分装饰公司亦在积极转型。”

从“低价者得”，到注重品牌运营能力

随着房地产企业的集中度愈来愈高，建陶格局亦将发生改变。过去，陶企主要面向经销商，通过产品花色、规格的创新以及生产技术的进步，不断升级。现在，随着房地产集中度的提升，精装、整装等集团性的采购对陶瓷行业产生了巨大的影响。

张旗康表示，现目前，房地产行业已经出现了三家年销售规模超过5000亿的房地产企业，如碧桂园、万科、恒大等，除此之外，还有众多销售规模在3000亿以上的企业，对包括建陶在内的大家居产业而言，都会受到不同程度的影响。

上市房地产商考虑到其价值管理和品质保障等，不会一味强调低价者得，其更关注材料供应商的社会义务及责任，如税收、环保、公益等，如果仅关注产品性价比，在合作过程中如果供应商因环保等问题被停产整顿，不能够持续性供货，对房地产公司工期、声誉而言将带来影响，最终无法向购房者交代。

由此可见，房地产商的观念意识在逐渐改变。比如蒙娜丽莎，作为万科地产重要的战略合作伙伴之一，2017年万科委托第三方机构对蒙娜丽莎的环保治理设施、能耗管理等进行核查，且各方面都符合万科预期。这说明，企业只有自身实现规范化管理，才会在渠道竞争中脱颖而出。

罗勇亦认为，房地产商和陶企的合作标准在发生变化，在早期的合作中，房企注重产品价格，发展至今，其需要品牌材料商帮助其提升房产附加值，所以品牌是当下房企所看重的首选要素。

另外，此前房地产商鲜有关注陶企的产品创新迭代能力，从现阶段客户反馈的信息看，当下其更注重材料供应商产品的迭代能力，要提升房产附加值，就必须通过产品创新能力来体现。

在材料的选择方面，罗勇表示，精装房目前依据材料可划分为三大体系，第一是收纳系统，即储物柜等;第二是舒适系统，如新风系统;第三是绿色环保系统，则指建材类;另外还有一项补充系统，即智能系统，较多应用于高端精装项目。

目前装修商品房基本以厨卫精装修+地面铺砖/复合实木地板+天面墙面刷乳胶漆/贴瓷片为标配，选材上大部分项目都会选用辨识度较高的知名品牌来提升项目的溢价能力，不能否认的是，人性化、智能化家居，绿色建材等十分受地产商关注。

未来十年，全国精装修比例将达70-80%

对于精装房项目的未来发展趋势，多位受访者均认为其未来会全面取代毛坯房，但这仍需要一定的时间。

罗勇对此表示，所有趋势的发展都围绕同一个核心因素，即需求，“消费者的需求不是买某类建材，也并非买毛坯房，而是买房子，构建一个家，所以精装房一定是未来房地产发展的主流趋势。”

谭宜颂亦认为，随着国家政策的引导，未来五年内，全国大部分城市将实现精装修交付，未来十年内，全国精装修比例或将达到70-80%。

相关调查资料显示，北京2009年全市精装房的比例已达到55%，2016年比例超过80%;从地域上看，精装房的发展呈现出沿海大城市发展快于内地城市的特点，广州早在2007年的精装房比例就已经达到70%，其发展速度呈现出消灭毛坯房的趋势……按照此速度推进，毫无疑问，精装时代的全面到来已经指日可待。

谈及精装房，另一个不得不提的概念便是“装配式建筑”，张旗康表示，以前的精装房，只是在普通装修的基础上实现了批量化，未来的精装修可通过装配式建筑的模式，成批制造，甚至陶瓷大板也可作为吊顶材料，或是通过和发泡陶瓷组合形成复合板材，作为房屋隔墙装饰一体化材料，在装配环节得以应用。

对此谭宜颂表示，精装房未来会向装配式建筑的模式发展，但要全面达到装配式建筑需要一个漫长的探索及实验过程，在国家高效、节能减排趋势下，已有少数房企处于试水阶段，成为饮头啖汤的先行者。

但也有业内人士认为，装配式建筑仅是建筑的形态之一，其是提升建筑效率的有效方式，可减少装修带来的污染及建筑垃圾，但其并不能完全替代现有的建筑方式，未来将会以几种建筑模式共存的状态发展。

关键词： 精装修